بازار مسکن اسپانیا: آیا تصحیح در حال تغییر است؟

در سه ماهه دوم سال 2022 ، قیمت املاک اسپانیایی دوباره 8. 0 ٪ نسبت به سال گذشته افزایش یافت. افزایش نرخ وام مسکن و تضعیف چشم انداز اقتصادی ، رشد قیمت را از 7 ٪ پیش بینی شده در سال جاری به 1 ٪ در سال 2023 کاهش می دهد

بارگیری مقاله به عنوان PDF

خبرنامه

با آخرین تجزیه و تحلیل اقتصادی و مالی ING به روز باشید.

رشد قیمت قوی ادامه دارد ، اگرچه ما از اوج گذشته هستیم

قیمت خانه اسپانیا در سه ماهه دوم در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته 8. 0 ٪ افزایش یافته است ، خنک کننده جزئی در مقایسه با سه ماهه اول سال 2022 ، اما رشد قیمت هنوز بالاتر از میانگین تاریخی آن است. به صورت سه ماهه ، قیمت ها در سه ماهه دوم در مقایسه با 2. 6 ٪ در سه ماهه اول 1. 9 ٪ افزایش یافت. قیمت خانه جدید و موجود روندهای مشابهی را نشان داد ، اگرچه سابق کمی با شدت بیشتری (8. 8 ٪ نسبت به سال گذشته) نسبت به دومی (7. 9 ٪ YOY) افزایش یافت. ارقام مربوط به Tinsa ، که شامل یک پروفایل ماهانه است و با شاخص سه ماهه INE ارتباط خوبی دارد ، روند تضعیف کننده ای را در طول تابستان نشان می دهد. در ماه ژوئیه ، قیمت خانه های اسپانیایی هنوز 3 ٪ ماه در ماه افزایش یافته است ، اما این روند به رشد 0. 5 ٪ MOM در ماه سپتامبر کاهش یافته است.

شروع همه گیر Covid-19 رشد قیمت توربوشارژ در بسیاری از کشورها دارد. از آغاز سال 2020 ، قیمت مسکن های موجود در اسپانیا 11. 5 ٪ افزایش یافته است. این کمی ضعیف تر از رشد قیمت در پرتغال (26. 2 ٪) و فرانسه (15. 5 ٪+) است ، اما قوی تر از ایتالیا است که از زمان شیوع بیماری همه گیر 7. 2 ٪ افزایش یافته است. این پویایی قیمت قوی در طول بیماری همه گیر ، قیمت مناسب را به حد مجاز می رساند. همراه با یک کوکتل با افزایش نرخ وام ، رو به وخامت چشم انداز اقتصادی و تورم بالا که قدرت خرید خانواده را از بین می برد ، بازار املاک و مستغلات همچنان خنک خواهد شد. ما انتظار داریم که رشد قیمت در سال 2022 به 7 ٪ برسد ، اما در سال آینده به 1 ٪ آهسته است. این بدان معنی است که رشد قیمت اسمی قادر به تحمل تورم نخواهد بود. با نرخ تورم مورد انتظار فعلی 8. 7 ٪ برای امسال ، رشد قیمت واقعی ب ا-1. 7 ٪ منفی خواهد شد. با نرخ تورم پیش بینی شده 4. 4 ٪ ، رشد قیمت واقعی در سال 2023 نی ز-3. 4 ٪ منفی خواهد بود.

شکل 1. شاخص قیمت خانه ، ٪ yoy

تحقیق و تحقیق

رشد قیمت شروع به خنک شدن در همه جا مگر در مناطق کلانشهر

اگرچه قیمت خانه تقریباً در تمام اسپانیا به شدت افزایش یافته است ، اما پویایی های مختلفی در مناطق و شهرها وجود دارد. آخرین آمار تینسا برای ماه سپتامبر نشان می دهد که رشد قیمت در همه جا به جز در مناطق کلانشهر شروع می شود. پویایی قیمت بیشترین سرعت را در سواحل مدیترانه و جزایر بالئری و قناری کاهش داده است. رشد قیمت 6. 5 ٪ در ساحل مدیترانه و 3. 5 ٪ در جزایر بالئریک و قناری بسیار پایین تر از میانگین ملی بود. به ویژه در جزایر ، رشد قیمت امسال کاملاً متوقف شده است ، حتی در طول تابستان اندکی کاهش یافته است. با این حال ، خنک کننده پس از رشد شدید قیمت در شروع بیماری همه گیر اتفاق می افتد. در مقایسه ، در کلانشهرها ، رشد قیمت برای هم اکنون بدون استفاده ادامه می یابد. اگرچه قیمت خانه در بقیه اسپانیا در مقایسه با ماه اوت به طور متوسط 0. 4 ٪ کاهش یافته است ، اما در کلانشهرها هنوز در یک ماه 1. 2 درصد افزایش یافته و کل رشد سالانه در ماه سپتامبر را به 10. 0 ٪ رسانده است.

شکل 2. شاخص قیمت خانه ، ٪ yoy ، سپتامبر 22

تینسا ، تحقیقات

نرخ وام بالاتر رشد قیمت آینده را مهار می کند

نرخ وام از ابتدای سال به شدت افزایش یافته است ، و بعید است که ما هنوز به اوج رسیده ایم. نرخ وام مسکن از نزدیک از تکامل Euribor 1 ساله ، با تاخیر اندک پیروی می کند. Euribor 1 ساله به شدت افزایش یافته است. در حالی که Euribor در تاریخ 1 ژانویه د ر-0. 5 منفی بود ، در ماه اکتبر به 2. 7 رسید. اگرچه Euribor 1 ساله پیش بینی افزایش نرخ بهره توسط بانک مرکزی اروپا (ECB) را برای مقابله با تورم پیش بینی کرده است ، اما افزایش نرخ های بیشتر می تواند در ماه های آینده دوباره فشار صعودی بر یویبور وارد کند. با این وجود ، ما انتظار داریم که یوروبر به پایان سال برسد. اگر منطقه یورو در رکود اقتصادی قرار بگیرد ، تمایل بانک مرکزی اروپا برای افزایش نرخ بهره نیز کاهش می یابد.

نرخ وام ، که امسال نیز به شدت افزایش یافته است ، احتمالاً از این پرونده پیروی می کنند. اخیراً شکاف بین Euribor و Ransgage به طور قابل توجهی کاهش یافته است ، و این نشان می دهد که هنوز نرخ وام مسکن به نتیجه نرسیده است. با این حال ، بزرگترین خطر صعودی مربوط به نرخ شناور است. اگرچه اخیراً فاصله بین نرخ ثابت و شناور به طور قابل توجهی کاهش یافته است ، اما نرخ شناور بسیار بالاتر از نرخ های ثابت است. در نتیجه ، افزایش نرخ شناور صریح تر خواهد بود ، در حالی که آنها برای نرخ های ثابت متوسط تر خواهند بود. ما انتظار داریم که نرخ وام برای نرخ های ثابت به حدود 3. 4-3. 6 ٪ افزایش یابد و در اوایل سال آینده قبل از تثبیت در سطوح بالاتر ، نرخ متغیر را برای نرخ های متغیر 3. 9-4. 1 ٪ افزایش دهد. این نرخ وام مسکن بالاتر ، که باعث کاهش ظرفیت وام گرفتن خانواده ها می شود ، تقاضای مسکن و رشد قیمت را کاهش می دهد.

شکل 3. نرخ ثابت و شناور وام های جدید برای خرید خانه و Euribor 1Y

bde ، تحقیقات

رو به رشد محبوبیت نرخ بهره ثابت ادامه دارد

در گذشته ، تقریباً تمام وام های وام مسکن نرخ متغیر داشتند ، اما تعداد وام های جدید با نرخ ثابت از سال 2015 به شدت افزایش یافته است. طبق داده های INE ، قبل از سال 2015 ، سهم وام های جدید با نرخ ثابت کمتر از 5 ٪ بود ،در حالی که بیش از نیمی از کل وام ها را از سال 2021 به حساب می آورد. بسیاری از صاحبان خانه اسپانیایی در سالهای اخیر از محیط نرخ کم بهره استفاده کرده اند تا هزینه های وام خود را قفل کنند. چشم انداز افزایش نرخ بهره بیشتر توسط بانک مرکزی اروپا و افزایش عدم اطمینان این روند را تسریع کرد. در ماه ژوئیه ، وام های رهنی سه در چهار با نرخ ثابت بود که از افزایش شدید نرخ وام مسکن محافظت می کند زیرا بار بازپرداخت ماهانه آنها پایدار است. این امر اعتبار آنها را دست نخورده نگه می دارد و خطرات مربوط به بخش بانکی را کاهش می دهد. با وجود محبوبیت نرخ های ثابت ، وام های با سرعت شناور هنوز هم اکثریت قریب به اتفاق وام های برجسته را نشان می دهد.

شکل 4. سهم وام های وام مسکن برای مسکن با نرخ شناور ثابت در مقابل

تحقیق و تحقیق

داده های معامله قوی باقی می مانند ، اما انتظار داریم حرکت کند شود

ارقام فروش برای اوت که اخیراً توسط INE منتشر شده است (هنوز) ضعف در تعداد معاملات را نشان نمی دهد. تعداد معاملات در اوت 2022 هنوز تقریباً 15 ٪ بیشتر از ماه مشابه سال گذشته بود که از نظر معاملات سال فوق العاده ای قوی بود. اگر ما با دوره قبل از کارآزمایی مقایسه کنیم ، تعداد معاملات در ماه اوت به ترتیب 60 ٪ و 28 ٪ بیشتر از آگوست 2019 و 2018 بود. برای سه ماهه های آینده ، ما انتظار داریم تعداد معاملات شروع به کاهش کند. بحران هزینه زندگی فشار رو به پایین بر درآمد یکبار مصرف واقعی ، همراه با افزایش سریع وام مسکن و تضعیف رشد اقتصادی ، که باعث ایجاد پیشانی های قوی برای بازار املاک می شود ، وارد می کند. ما انتظار داریم که اقتصاد اسپانیا از سه ماهه چهارم به بعد در رکود خفیف فرو رود.

شکل 5. تعداد معاملات ، 2019-آگوست 2022

تحقیق و تحقیق

تولید وام هنوز هم بالاتر از سطح پیش از کاوید است

با وجود نرخ وام مسکن بالاتر ، تولید وام در حال حاضر به خوبی ادامه دارد. در هشت ماه اول سال جاری ، 14 ٪ وام بیشتر از مدت مشابه سال گذشته صادر شده است و 2021 از نظر تولید وام در حال حاضر سال قوی بوده است. اگر این را با سال 2019 ، سال قبل از Covid-19 مقایسه کنیم ، تعداد وام های جدید در سال 2022 تا 24 ٪ بیشتر است. در ماه آگوست ، ماه گذشته که آمار و ارقام در دسترس است ، تعداد وام های جدید هنوز 10. 9 ٪ بیشتر از ماه مشابه سال گذشته بود. این احتمال وجود دارد که بسیاری از صاحبان خانه هنوز از نرخ بهره پایین در نیمه اول سال استفاده کنند تا وام های وام مسکن موجود خود را با نرخ ثابت بازپرداخت کنند. صاحبان خانه بالقوه همچنین احتمالاً با تسریع در خرید املاک خود سعی کرده اند از افزایش نرخ بهره جلوتر بروند. هر دو عامل در نیمه اول سال تولید وام مسکن را تقویت می کنند ، اما این اثر به تدریج کاهش می یابد. علاوه بر این ، افزایش بدبینی خانگی و شرایط اعتباری کمتر مطلوب باعث کاهش تقاضا برای املاک و مستغلات می شود و فشار رو به پایین بر تولید وام ایجاد می کند.

اعتماد مصرف‌کننده در ماه‌های اخیر به‌طور قابل‌توجهی بدتر شده است، که نشان می‌دهد خانواده‌ها به‌طور فزاینده‌ای نگران تورم بالا در میان عدم اطمینان اقتصادی هستند. اعتماد مصرف‌کننده اکنون به پایین‌ترین حدی که در ابتدای همه‌گیری مشاهده شده بود کاهش یافته است و اکنون به پایین‌ترین سطح خود در تقریباً 10 سال اخیر رسیده است. این می تواند خریداران بالقوه خانه را وادار کند که تصمیم خرید خود را در ماه های آینده به تعویق بیاندازند. آخرین نظرسنجی کمیسیون اروپا که قصد خرید مسکن اسپانیایی ها را در 12 ماه آینده ارزیابی می کند، در حال حاضر بسیار بهتر از سایر کشورهای اروپایی است، اما در سال گذشته نیز تا حدودی ضعیف شده است. در طول همه گیری کووید، این شاخص به بالاترین سطح خود از سال 2010 رسیده بود. اگرچه این شاخص هنوز از نظر تاریخی بالا است، اما در سال 2022 شاهد روند نزولی هستیم.

شکل 6. تولید وام مسکن برای مسکن، 2019- اوت 2022

تحقیق و تحقیق

رشد قوی خانوارها و کاهش عرضه احتمالاً از رشد قیمت حمایت می کند

از سوی دیگر، رشد ساختاری تعداد خانوارها از بازار املاک در سال های آینده حمایت خواهد کرد. به دلیل نازک شدن شدید خانوارها، تعداد خانوارها سریعتر از رشد جمعیت در حال افزایش است که از طرف تقاضا در بازار املاک حمایت می کند. طی 20 سال گذشته، بیش از 20 میلیون خانوار اضافه شده است که 70 درصد افزایش یافته است. بین سال‌های 2002 و 2012، تعداد خانوارها با نرخ رشد متوسط سالانه 2. 4 درصد به‌شدت افزایش یافت. نرخ رشد در دهه گذشته به طور متوسط 0. 4 درصد در سال کاهش یافته است، اما بدون کاهش ادامه داشته است.

در سال های آینده، رشد خانوارها به حمایت از بازار املاک ادامه خواهد داد. INE پیش بینی می کند که تعداد خانوارها تا سال 2035 به میزان 1. 1 میلیون افزایش یابد که در 13 سال آینده 5. 3 درصد افزایش خواهد یافت. این عمدتا به دلیل رشد شدید تعداد خانواده های تک نفره و دو نفره است. پیش بینی می شود این دو گروه به ترتیب 16 و 11 درصد رشد داشته باشند و تعداد خانوارهای بالای سه نفر حدود 5 درصد کاهش یابد. در مقایسه با فرانسه (34%)، ایتالیا (55%) و پرتغال (46%)، اسپانیا در حال حاضر نسبت بالایی از آپارتمان (66%) دارد، اما این نسبت احتمالاً در دهه آینده افزایش بیشتری خواهد داشت. توسط تعداد فزاینده ای از مجردها. در سال 2035، افراد مجرد 29 درصد از کل خانوارها را تشکیل می دهند که از 26 درصد در سال 2022 و 20 درصد در سال 2002 افزایش یافته است.

علاوه بر این ، عرضه با سرعت کمتری نسبت به تعداد خانوارها افزایش می یابد ، که به طور طبیعی فشار رو به بالا بر قیمت ها وارد می کند. بین سالهای 2011 و 2021 ، تعداد خانوارها 5. 4 ٪ افزایش یافته است ، در حالی که طبق آمار و ارقام وزارت حمل و نقل ، سهام مسکن تنها در مدت مشابه 2. 9 ٪ افزایش یافته است. برای امسال و بعد ، ما پیش بینی می کنیم کاهش بیشتر حجم ساخت و ساز ، که فشار بیشتری به بازار املاک وارد می کند. افزایش شدید هزینه مصالح ساختمانی باعث ایجاد ترمز اضافی برای فعالیت های ساختمانی می شود. سطح تولید در حال حاضر بیش از 20 ٪ پایین تر از قبل از همه گیر Covid است و انتظار داریم این بخش برای چهارمین سال متوالی کوچک شود. برای سال آینده ، انتظار بهبودی حاشیه ای را داریم. به نظر می رسد روند صعودی در هزینه ها کند شده است. علاوه بر این ، بخش ساخت و ساز اسپانیا اثرات مثبتی از سرمایه گذاری در صندوق های بازیابی اتحادیه اروپا خواهد داشت. با این وجود ، انتظار می رود تعداد خانوارها در سالهای آینده سریعتر از عرضه املاک رشد کنند و باعث رشد قیمت شوند.

شکل 7. تکامل تعداد کل خانوارها ، 2002-2035

تحقیق و تحقیق

مقرون به صرفه تحت فشار ، به ویژه برای افراد کم درآمد

نابرابری بازار املاک در اسپانیا نسبتاً کم است. در مقایسه با سایر کشورهای اروپایی ، مالکیت خانه در اسپانیا در بین افراد کم درآمد نسبتاً زیاد است. براساس داده های یورواستات ، 73 ٪ از خانوارهای کمترین پنجم صاحبان خانه هستند. فقط مجارستان (78 ٪) و اسلواکی (80 ٪) نمره بهتری دارند و نسبت آن بسیار بالاتر از ، به عنوان مثال ، ایتالیا (48 ٪) ، پرتغال (61 ٪) و فرانسه (33 ٪) است. شکاف بین کوئینتیل پایین و فوقانی نیز بسیار پایین تر از سایر کشورهای اروپایی است. با این حال ، افزایش قیمت قوی در سالهای اخیر همراه با نرخ بهره وام مسکن بالاتر و کاهش قدرت خرید به دلیل تورم بالا ، به ویژه برای افراد کم درآمد ، فشار را به قیمت مناسب وارد کرده است. نرخ بار سنگین هزینه مسکن یا نسبت جمعیت ساکن در خانوارهایی که 40 ٪ یا بیشتر از درآمد یکبار مصرف خود را برای مسکن خرج می کنند ، در سال 2021 9. 9 ٪ در مقایسه با 8. 2 ٪ در سال 2020 بود. این بسیار بالاتر از بسیاری از کشورهای اروپایی دیگر است ، از جملهایتالیا (7. 2 ٪) ، فرانسه (5. 6 ٪) و پرتغال (5. 9 ٪).

شکل 8. مالکیت خانه در سراسر توزیع درآمد

OECD ، تحقیقات

افزایش تمرکز بر بهره وری انرژی

افزایش قیمت انرژی و صورتحساب انرژی بالا یک تغییر دهنده بازی است ، از جمله در بازار املاک و مستغلات. ما انتظار داریم که هنگام خرید خانه ، توجه بیشتری به بهره وری انرژی داشته باشد که این امر بر روند قیمت تأثیر می گذارد. اختلاف قیمت بین خانه های با انرژی و خانه های انرژی زا در سالهای آینده افزایش می یابد. شواهد در حال افزایش از کشورهای مختلف در مورد رابطه واضح بین بهره وری انرژی یک ملک و قیمت معاملات وجود دارد. تخمین زده می شود که بهبود یک نامه در گواهی عملکرد انرژی یک ملک (یا EPC) 8 ٪ قیمت را در اتریش افزایش دهد ، در فرانسه 4. 3 ٪ و در ایرلند 2. 8 ٪. در بلژیک ، تحقیقات نشان می دهد که پیشرفت قابل توجهی در بهره وری انرژی با قیمت 4. 3 ٪ بالاتر (تبلیغ شده) همراه است. همچنین ، در پرتغال ، بین مسکن های سازگار با محیط زیست (ارزش EPC A یا B) و ارزش فروش متوسط در هر متر مربع رابطه معنی داری وجود دارد. بیشتر این تحقیق پیش بینی افزایش شدید قیمت انرژی در سال جاری است. بنابراین ، ما انتظار داریم که این اثرات تا کنون به میزان قابل توجهی افزایش یافته باشد.

در اسپانیا ، هیچ مدرک علمی قانع کننده ای (هنوز) وجود ندارد که خانه هایی با برچسب انرژی بهتر (A یا B) با قیمت بالاتر فروخته شوند. صاحبان و فروشندگان هیچ انگیزه ای برای افشای نمره EPC خود ندارند. در نتیجه ، خانه هایی با نمرات کم انرژی می توانند با همان قیمت خانه هایی با نمرات انرژی خوب فروخته شوند. اگرچه به طور کلی مطلوب است ، اما شرایط آب و هوایی در مقایسه با کشورهای اروپای شمالی به نفع اسپانیا بازی می کند (اگرچه اگر آب و هوا بیشتر گرم شود ، خنک کننده ممکن است مسئله ای شود) ، بنابراین اهمیت بهره وری انرژی برای خریداران خانه و فروشندگان همچنان ادامه خواهد یافت ، که این امر همچنان ادامه خواهد داشت. همچنین منجر به اختلاف قیمت در اسپانیا می شود. فروشندگان خانه های کارآمد با انرژی از مزیت رقابتی قوی برخوردار هستند که می توانند از آنها سوءاستفاده کنند. شواهد حکایتی همچنین نشان دهنده افزایش علاقه به بهره وری انرژی در بین خریداران خانه است. هرچه خانه با انرژی بیشتری داشته باشد ، می تواند صورتحساب انرژی را کاهش داده و در نتیجه پس انداز ایجاد کند. علاوه بر این ، مقررات به طور فزاینده سختگیرانه باعث تسریع بیشتر چرخش در سالهای آینده می شود.

ما در سال 2023 یک فرود نرم پیش بینی می کنیم

اگرچه ما انتظار خنک شدن بیشتر بازار املاک و مستغلات اسپانیا را داریم ، اما یک اصلاح شدید بعید است. ما انتظار داریم که سطح قیمت نزدیک به اوج باشد و ممکن است در طی دو چهارم آینده کمی سقوط کند. در حال حاضر ، ما انتظار داریم که در ماه های زمستان قبل از بهبودی ، افت قیمت کمی کاهش یابد. به این ترتیب ، ما هنوز به رشد 7 ٪ قیمت برای 2022 و 1 ٪ برای 2023 رسیده ایم ، به طور قابل توجهی کمتر از تورم. رشد قیمت واقعی منفی خواهد بود ، انتظار می رود برای سال جار ی-1. 7 ٪ و برای سال آیند ه-3. 4 ٪ باشد. عدم اطمینان ، افزایش نرخ بهره و رکود اقتصادی در حال رشد باعث کاهش قیمت قیمت می شود. ما انتظار داریم که اقتصاد اسپانیا از سه ماهه بعدی به رکود اقتصادی خفیف سقوط کند ، که باعث می شود چشم انداز بازار کار نیز گل سرخ کند.

علاوه بر این ، قدرت خرید خانوار در حال حاضر تحت فشار شدید از تورم بالا و قیمت انرژی قرار دارد. در حالی که چشم انداز افزایش نرخ بهره ممکن است به طور موقت باعث شود خانواده ها روند خرید خود را سرعت بخشند تا از افزایش نرخ بهره پیش بروند ، این اثر به تدریج از بین می رود. از طرف دیگر ، تقاضا برای ملک همچنان قوی است (در حال حاضر). هم تعداد معاملات و هم تولید وام هنوز در سطح بسیار بالایی قرار دارند. عرضه ای که با سرعت کمتری نسبت به تعداد خانوارها افزایش می یابد ، همچنان به فشار رو به بالا بر قیمت ها ادامه می دهد. قیمت خانه های اسپانیا نسبت به سایر کشورهای اروپایی با سرعت کمتری افزایش یافته است ، که باعث می شود تصحیح نیز کمتر شود.